Cet article reprend la substance d’un travail réalisé à l’occasion d’échanges entre la commission Logement du PCF et sa commission économique.
Cet article tente d’évaluer un ordre de grandeur de l’augmentation du volume global d’emploi et de formation nécessaire pour répondre effectivement aux besoins en logement dans les prochaines années, en se focalisant plus particulièrement sur l’objectif, de la construction de 200 000 logements sociaux par an.
Il donne ensuite des indications sur les besoins de financements qui en découlent, particulièrement pour le secteur de la construction d’une part, d’autre part pour les bailleurs sociaux.
Quelques ordres de grandeur sur les besoins en emplois et en formation dans le secteur de la construction
En 2023, 1,5 million de personnes travaillaient dans le secteur de la construction, soit 6 % de l’emploi total, salarié et non salarié (INSEE, estimations d’emplois en 2023, décembre 2024).
Le rapport du groupe Prospective des métiers et qualifications de la DARES (août 2022) estimait que le secteur de la construction (y compris activités immobilières) devrait créer 190 000 emplois entre 2019 et 2030.
L’objectif de construire 200 000 logements sociaux par an – donc au moins 125 000 logements supplémentaires par rapport à la production actuelle, si l’on suppose que le secteur social construit 75 000 logements par an – revient à augmenter d’environ 40 % le nombre de logements – tous secteurs confondus et toutes choses égales par ailleurs – construits chaque année.
En première approximation, on peut donc considérer que les besoins en emplois nouveaux dans le secteur de la construction sont à réévaluer à la hausse dans les mêmes proportions, c’est-à-dire que le nombre total d’emplois à créer pourrait dépasser 260 000, dont 77 000 de qualification égale ou inférieure au baccalauréat et 84 000 cadres du bâtiment.
En outre, France Stratégie estime que « la massification de la rénovation énergétique nécessitera une main-d’œuvre importante : entre 170 000 et 250 000 emplois supplémentaires d’ici 2030 [1]». Une partie de cet effectif est sans doute compris dans le total, cité au paragraphe précédent, de créations d’emplois nécessaires dans le secteur mais on doit considérer que l’objectif de la neutralité carbone à l’horizon 2050, préconisé par le PCF, conduit à retenir les hypothèses les plus hautes en matière de créations d’emplois et de formation. Au total, il paraît réaliste d’envisager que l’ordre de grandeur du nombre d’emplois à créer dans l’ensemble du secteur du bâtiment puisse avoisiner 400 000. Pour les employeurs, cela représenterait une dépense supplémentaire de près de 24 milliards d’euros par an, et une création de valeur ajoutée supplémentaire qui enrichirait la nation de 32 milliards chaque année – à comparer au montant des aides publiques au logement, qui atteignent 40 milliards, et qui seraient augmentés de 31 milliards au titre du financement des mesures préconisées par le PCF (augmentation de l’aide à la pierre + augmentation des financements de l’ANAH).
Compte tenu des départs attendus de 110 000 travailleurs qui pourraient quitter le secteur entre 2022 et 2027 selon l’Observatoire des métiers du BTP [2], le total des embauches à réaliser pourrait donc avoisiner 500 000.
Un effort massif de formation sera donc nécessaire, non seulement pour prendre en compte ces nouveaux besoins mais déjà pour combler l’insuffisance actuelle.
Il ne s’agit là, bien sûr, que d’ordres de grandeur approximatifs et dont on peut penser qu’ils sont en-dessous des besoins réels. Ils ont ici surtout pour objet de souligner l’importance de la construction d’un système de sécurité d’emploi et de formation comme clé de la réalisation des objectifs sociaux que nous visons dans le domaine du logement comme dans tous les autres.
200 000 logements sociaux par an : une nécessaire mobilisation du crédit bancaire
En estimant à 170 000 euros le coût de construction d’un logement neuf, l’investissement supplémentaire pour les bailleurs sociaux serait de 34 milliards d’euros.
Structure de financement de l’investissement neuf des ménages et des bailleurs sociaux en 2023
| % | Milliards d’euros | |
| Fonds propres | 30,5% | 22,1 |
| Aides | 2,2% | 1,6 |
| Emprunts aidés | 18,8% | 13,6 |
| Emprunts non aidés | 48,5% | 35,1 |
| Total | 100,0% | 72,4 |
En supposant constante la structure du financement de la construction de logements neufs, cette dépense devrait être financée à 67 % par des crédits bancaires, aidés ou non aidés. Le besoin en nouveaux crédits bancaires à la construction avoisinerait alors 23 milliards d’euros.
La part des crédits bonifiés dans ce total pourrait être augmentée, pour les seuls crédits répondant à des critères sociaux et écologiques précis. Le taux moyen actuel des crédits bancaires à la construction étant de 4 %, la dépense publique nécessaire pour ramener à 0 % le taux de 23 milliards d’euros de crédits supplémentaires serait inférieur à 1 milliard d’euros.
Ces ordres de grandeur confirment la puissance du levier des bonifications d’intérêts pour réorienter la masse des crédits bancaires.
Ils ne portent que sur la contribution des banques à l’expansion des activités du secteur de la construction. Il convient de souligner qu’une réorientation radicale de cette contribution est un enjeu très important dans tous les aspects de la politique du logement :
- le financement de l’accession à la propriété et de la rénovation des logements privés, bien sûr,
- mais aussi la lutte pour priver la spéculation foncière de ses moyens financiers. Qu’il s’agisse de monnaies, de titres financiers, de matières premières ou du prix du m2, les spéculateurs travaillent toujours avec de l’argent empruntés aux banques, pour augmenter leur mise initiale, et les gains espérés. La crise des subprimes a rappelé combien ces mécanismes sont dangereux, et combien agir sur le comportement des banques est un aspect stratégique de toute action visant la transformation sociale.
Quelques observations sur les évolutions récentes du financement du logement
1. l’emprunt auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC) étant le mode de financement principal du financement du logement social, cela pose la question de la mobilisation intégrale de l’argent collecté par la CDC via l’épargne réglementée au bénéfice du logement social et du taux de prêt pratiqué aux organisme HLM.
La diminution de la part relative de la CDC dans le financement du logement social est symptomatique du ralentissement progressif des programmes de construction de logement social et d’une réorientation de l’argent collecté par l’épargne réglementée à d’autres fins que le logement social (la part des opérations spéculatives des structures adossées à la CDC).
La réforme de la collecte du « livret A » instituée par Nicolas Sarkozy a banalisé sa gestion. Désormais, des banques privées, conventionnées, peuvent distribuer les « livrets A » à leurs clients et se sont vu octroyer la possibilité de mobiliser 35 % de leur collecte à d’autres fins que le logement social (financement des PME). Sur la base de l’encours actuel du livret, près de 150 milliards d’euros sont ainsi détournés du financement du logement social, sans que l’on sache vraiment l’utilisation qu’en font les banques. L’assèchement des liquidités destinées aux PME semble montrer que ces sommes servent plus à gonfler les bilans des banques, et donc à la spéculation, qu’à l’activité réelle.
2. depuis 40 ans, et dans un contexte récent de hausse très dynamique du coût de production d’un logement social moyen (76 800 euros en 2000, 166 800 euros en 2023), la reconfiguration de la structure de financement public du logement social s’est progressivement traduite par une chute globale relative du financement de l’État et des employeurs compensée par une hausse des subventions des collectivités locales et des organismes bailleurs. Désormais la contribution de l’Etat via l’aide à la pierre ne représente plus que 18 % du prix moyen de construction d’un logement locatif social moyen, constituée essentiellement par de la dépense fiscale ; et sa subvention budgétaire directe ne représente plus que 2,4 % de ce prix en 2023. Elle était de 7,2 % en 2000 [Rapport général sur le projet de loi de Finances 2025 du Sénat, T.III annexe 6, vol.1].
Cette pression sur les finances des collectivités locales, dans un contexte d’austérité budgétaire accentuée, risque donc de peser lourdement sur la réalisation des programmes de construction de logement sociaux. Tout cela alors que la construction de logements sociaux plafonne à 75 000 par an (l’Union sociale pour l’Habitat estime nécessaire la construction de 198 000 logements par an pour répondre aux besoins) et que le nombre de demandeurs de logement social atteint le record de 2,7 millions de personnes en 2023. Les besoins vont être accentués par la « métropolisation » sur des zones denses.
Un mécanisme équivalent pèse sur les organismes HLM, qui met à mal leurs finances et leur capacité à réaliser les programmes de construction, et qui à la fois accentue la tension sur les loyers et charges du logement social, ainsi que l’orientation vers des programmes de construction de logements réduisant le nombre logements très sociaux afin d’assurer la ressource, et ouvre la porte à une pénétration d’acteurs privés de la gestion locative dans la gestion du parc social.
Il y a donc nécessité pour les exécutifs municipaux d’articuler les enjeux du financement du logement social à la politique publique nationale, afin de donner le cadrage général en matière réponse aux besoins de logements sociaux et aux luttes à construire.
La question du coût de production des logements sociaux
Autre versant de la politique de financement du logement, la question des coûts de production est essentielle pour calibrer le champ des questions et des réponses à porter dans le débat avec les populations.
En effet, entre 2017 et 2023, le coût de production des appartements neufs a augmenté de 19,5 %, alors que l’inflation n’a cru « que » de 19 %. Cette hausse importante des coûts de production du logement sont généralement imputés à 2 facteurs :
1. Les coûts du foncier : ceux-ci représentent entre 20 et 30 % en moyenne nationale du coût de production d’un logement. Or, calés sur les prix de marchés, eux-mêmes fonction de la spéculation foncière, ils augmentent en fonction de la densité de population.
Il convient donc d’agir fortement pour une maîtrise du foncier. A ce titre la mise en place des instruments d’une maîtrise publique et sociale du foncier (sorte de municipalisation des sols) financée par un prélèvement quasi confiscatoire sur les bénéfices spéculatifs réalisés lors des ventes privées de terrains sur et l’introduction d’une taxation sur le foncier non bâti assise sur la valeur vénale du terrain pourrait enrayer l’envolée spéculative. (Il peut y avoir aussi la préemption des collectivités locales qui permet de bloquer les prix et de sortir finalement du marché certaines zones -terrains et/ou bâtiments).
2. Les normes réglementaires et de construction : invoquées par les professionnels du bâtiment. Les coûts induits par ces normes représenteraient entre 15 et 20 % des coûts de production (rapport FFB, 2013). Cependant, elles participent d’une amélioration des conditions logement des populations.
Il y a un troisième coût qui n’est jamais abordé : le coût du capital.
Un travail reste à faire quant à l’évaluation précise du coût du capital du secteur de la construction (coût du crédit, frais financiers versés + coût d’amortissement accéléré) et de sa répartition compte tenu la structure productive pyramidale très prononcée du secteur.
Néanmoins, afin baisser ce coût du capital :
1. on peut créer un pôle financier public distribuant des crédits à taux abaissés (inférieurs au taux du livret A) pour des programmes de production de services publics nationaux (dont le logement fait partie).
En 2023, 76,9 % du financement de la construction est assuré par de l’emprunt et 16,1 % par les fonds propres des bailleurs, le solde est de la subvention publique. En déconnectant le taux d’emprunt de construction du logement social des évolutions du taux du livret A et en encadrant ce taux, les bailleurs sociaux pourraient alors répondre aux besoins de financement quelles que soient les évolutions du marché de l’argent et le contexte économique et social. Aujourd’hui limités par un taux d’emprunt de 4,76 % sur 40 ans (il était de 1,1 % en 2020), les bailleurs sociaux répugnent à construire davantage malgré l’explosion des besoins, les contraintes d’endettement à long terme étant trop lourdes, d’autant que par suite des réformes récentes leurs ressources propres sont de plus en plus restreintes. Et lorsqu’ils le font, ils sont obligés de s’adosser à des promoteurs privés qui exigent leur retour sur investissement ou de construire des logements sociaux aux tarifs les moins sociaux pour sécuriser potentiellement les rentrées de loyers.
2. Et créer un pôle public de la construction (à partir de nationalisations) articulant secteur de la construction et acteurs locaux du logement afin de se donner les moyens d’une maîtrise des coûts de production du logement.
L’enjeu consiste d’une part à construire un million de logements dans les cinq années qui viennent afin de répondre aux besoins et, d’autre part, à juguler la spéculation immobilière sur les loyers et les prix de vente.
La réalisation effective de ces objectifs implique en premier lieu une réorientation et une mobilisation de moyens financiers. L’accès au logement doit donc être dégagé de la tutelle des marchés et la dépense publique remobilisée. Il ne suffira pas de prendre des mesures ponctuelles.
Cette réforme du financement du logement devra en premier lieu s’attaquer aux facteurs d’inflation des loyers et des prix de vente des logements. D’une part au moyen d’une sélectivité du crédit bancaire et par la mise en cause de la concurrence entre locataires et accédants sociaux à la propriété.
D’autre part, en agissant pour un nouveau partage de la rente foncière faisant reculer le poids des professionnels de l’immobilier. La constitution d’un pôle financier public à partir de la CDC, de la Banque Postale, du réseau des caisses d’épargne et des banques et assurances mutualistes, peut être un moyen efficace pour y parvenir. Il aurait pour objectif de sécuriser la ressource du financement du logement, et en particulier du logement social.
Cela signifierait une nouvelle politique de l’épargne visant à accroître l’épargne populaire contre son transfert vers les marchés financiers. En commençant par la revalorisation du taux du livret A et la révision de son mode de calcul. Et en poursuivant par un suivi rigoureux de l’utilisation des fonds de cette épargne au bénéfice de son objet social, et non des impératifs d’équilibre financier du budget de la CDC.
Ce pôle financier public devra alors promouvoir une sélectivité nouvelle des crédits à l’habitat, visant à rendre le crédit plus facile par des taux abaissés lorsque l’investissement développe le logement social et l’accès social à la propriété, mais plus difficile d’accès lorsque l’investissement est spéculatif.
Cette sélectivité permettrait ainsi de travailler au dégonflement de la bulle spéculative immobilière.
Ce pôle pourrait aussi contribuer à la réduction de la dette et des charges financières des organismes de logement social, ainsi qu’à l’augmentation des dépenses publiques du logement, en permettant l’émission de titres publics susceptibles d’être acquis en cas de besoin par la banque de France à un taux privilégié, dans le cadre d’un soutien au développement des services publics.
Néanmoins, ces propositions de fond n’empêchent pas de répondre aujourd’hui aussi à l’urgence. Dans ce cadre, il serait nécessaire :
• d’instaurer une période de gel des loyers, anticipant sur le recul de la pression foncière et immobilière par l’amorce du redressement du rendement loyer/valeur vénale. Il s’agirait ainsi d’éviter un risque d’assèchement de l’offre de logement.
• d’installer suite à cette phase de gel, un système d’encadrement des loyers, en indexant leur évolution sur l’évolution moyenne des salaires.
D’autres mesures d’urgence devraient être mise en place afin d’améliorer la situation financière des bailleurs sociaux :
• la baisse de la TVA pour leurs activités
• l’exonération de la taxe sur le foncier bâti acquis
• l’interdiction des ventes à la découpe
• la remise à plat du dispositif du 1 % et sa revalorisation (aujourd’hui le prélèvement effectif n’est que de 0,45 %) en introduisant une modulation de ce prélèvement selon la politique d’emploi et de salaire de l’entreprise
Enfin, parce qu’une politique du logement ne peut faire l’économie d’une relance de la dépense publique, il sera nécessaire de s’émanciper du dogme de la baisse des dettes publiques et des traités européens qui les imposent.
Et dans la mesure où la question du logement est prégnante sur tout le continent, ce serait l’occasion à l’échelle européenne de poser les bases de programmes communs de soutien au logement social, financés par un fonds européen pour le développement économique, social et environnemental abondé par une Banque centrale européenne réorientée sur des objectifs de croissance européenne fondés sur le développement des capacités humaines.
Dès à présent, les institutions financières publiques françaises telles que la Caisse des Dépôts et consignations peuvent montrer la voie.
La réalisation des objectifs sociaux visés en matière de logement par le PCF – en particulier la construction de 200 000 logements sociaux supplémentaires – suppose une mobilisation des moyens nécessaires, en particulier des emplois dans le secteur de la construction, et des avances d’argent pour permettre aux bailleurs sociaux de faire face au coût de la construction de ces nouveaux logements.
Les salaires et l’emploi au cœur de la lutte contre le logement cher
Enfin, c’est un argument de bon sens, mais il est à rappeler : le meilleur moyen de lutter contre le logement cher et l’exclusion locative est d’assurer aux locataires les moyens de régler leur loyer.
Cela passe par une sécurisation de l’emploi et de la formation qui développe emploi et salaire, et dont le financement pourrait s’appuyer sur nouvelle utilisation de l’argent public, de l’argent des entreprises et de l’argent des banques et des banques centrales.
[1]Rénovation énergétique des bâtiments : comment répondre aux besoins en emploi et en formation ? (France Stratégie, septembre 2023).
[2]Rapport Évolution de ’emploi et des compétences dans un contexte de croissance du marché de l’entretien-rénovation dans le bâtiment (Observatoire des métiers du BTP, janvier 2024).